puntenstelsel Tag

Nederland heeft een vergaande gereguleerde huursector, als het gaat om woonruimte. Dit betekent dat zowel een huurder als een verhuurder aan allerlei wettelijke eisen moeten voldoen. Een van de belangrijkste eisen zal ik daarom behandelen: de bepaling van de maximaal toegestane huurprijs. Hieronder is een fragment te vinden uit mijn afstudeerscriptie, waarin gedetailleerd het zogenaamde woningwaarderingstelsel is besproken.

Het woningwaarderingstelsel

Sinds 1 juli 1979 geldt het huidige woningwaarderingstelsel. Sindsdien is het uitgangspunt dat de maximale huurprijs van een woning wordt bepaald aan de hand van de kwaliteit ervan. Deze kwaliteit wordt beoordeeld aan de hand van het waarderingstelsel, ook wel bekend als het puntensysteem. Het waarderingstelsel is opgenomen in bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte. De feitelijke aspecten van een woning worden bekeken en aan de hand daarvan worden punten toegekend. Zo leveren bijvoorbeeld de vertrekken van een zelfstandige woning één punt per vierkante meter op, een toilet in een zelfstandige woning drie punten op en een keuken nul tot zeven punten, afhankelijk van de lengte van het keukenblad. Uiteindelijk worden alle punten opgeteld en aan ieder puntenaantal is een maximaal toegestane huurprijs gekoppeld. Er zijn drie verschillende waarderingstelsels, die gaan over zelfstandige woonruimte, onzelfstandige woonruimte en woonwagens en standplaatsen. Dit onderscheid is vanzelfsprekend wenselijk. Een kamer in een studentenhuis kan immers niet op dezelfde manier beoordeeld worden als een zelfstandige eengezinswoning, terwijl woonwagens ook een eigen beoordeling dienen te hebben.

Het woningwaarderingstelsel geldt voor alle huurwoningen, tenzij er definitief sprake is van een geliberaliseerd contract. In dat geval is de verhuurder op grond van artikel 7:247 BW niet gebonden aan het woningwaarderingstelsel en kan de verhuurder zelf de maximale huurprijs bepalen. Ik acht het echter niet juist om te beweren dat ieder contract met een huurprijs die boven de liberalisatiegrens van €681,02[1] ligt, uitgesloten is van het woningwaarderingstelsel. Een huurder kan immers op grond van artikel 7:249 BW de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie. De Huurcommissie hanteert bij die toetsing het woningwaarderingstelsel, om te beslissen of de maximaal toegestane huurprijs al dan niet boven de €681,02 ligt. Ook voor geliberaliseerde contracten is het puntenstelsel dus van belang. Slechts indien de huurder geen aanvangstoets laat doen binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst, verliest het woningwaarderingstelsel zijn relevantie in de vrije markt. Zoals ik reeds heb bepleit in paragraaf 3.3.1, dient het woningwaarderingstelsel altijd zijn relevantie te houden, ook indien de termijn van zes maanden is verstreken.

Het stelsel dat sinds 1979 wordt gehanteerd, is een objectieve methode om de kwaliteit van een woning vast te stellen. Des te groter een woning is en des te meer voorzieningen er zijn, des te hoger de maximale huurprijs zal zijn. Aan de andere kant leiden negatieve aspecten van een woning tot puntenvermindering, zoals geluidsoverlast van industriële bedrijven of een gevelwand die binnen vijf meter van het grootste raam van het hoofdvertrek ligt (bijvoorbeeld bij de verhuur van souterrains).

De functies van het woningwaarderingstelsel zijn allereerst om de huurder te beschermen tegen te hoge huurprijzen (het huurdersperspectief) en ten tweede om te dienen als hulpmiddel bij de vaststelling van de huurprijs door de verhuurder (het verhuurdersperspectief).[2] Niet elke verhuurder maakt echter gebruik van het systeem, bijvoorbeeld vanwege onbekendheid met het stelsel of simpelweg door niet te willen voldoen aan de maximale huurprijs. Van alle type verhuurders houden de commerciële verhuurders zich het minst aan het woonwaarderingstelsel. Zo hanteert ongeveer 5% van de institutionele beleggers een te hoge maximaal toegestane huurprijs, bij bedrijven en natuurlijke personen zijn die percentages respectievelijk 6% en 8%.[3] Coöperaties houden zich echter vrijwel volledig aan het woningwaarderingstelsel.

Hoewel de percentages van verhuurders die zich niet aan het woningwaarderingstelsel houden niet bijster hoog zijn, gaat het toch om duizenden huurders per jaar die te veel betalen voor hun huurwoning. Vaak kan dit ongestraft doorgaan, doordat de huurders onbekend zijn met het woningwaarderingstelsel, doordat de huurders van mening zijn dat zij zelf de huurprijs zijn overeengekomen en dat dit derhalve nageleefd dient te worden of doordat de huurders de gevolgen vrezen van een procedure bij de Huurcommissie. De kans is namelijk groot dat een verstandhouding tussen de huurder en de verhuurder onherstelbare schade oploopt. Enkele ernstige gevallen van dergelijke verstandhoudingen komen jaarlijks in het nieuws, bij de Huisjesmelker van het jaar verkiezingen. Deze verkiezing, georganiseerd door de jongerenafdeling Rood van de politieke partij SP, kiest uit nominaties gedaan door huurders één verhuurder die zodanig slecht is, dat hij of zij de twijfelachtige eer krijgt om met de titel aan de haal te gaan. Bij de laatste verkiezing kwamen er vanuit het hele land 200 nominaties binnen, waarin een opvallende stijging werd waargenomen van het aantal intimidaties en bedreigingen.[4] Het is vanzelfsprekend dat dit gedrag aangepakt dient te worden en dat huurders zorgeloos de Huurcommissie moeten kunnen inschakelen. De meest kwetsbare groepen zijn vaak studenten en andere huurders van (relatief) kleine woonruimtes. Aangezien de woningcorporaties slechts zeer gering kamers of kleine appartementen aanbieden, zijn de eerder genoemde type huurders afhankelijk van particuliere verhuurders. Zoals is gebleken uit de cijfers van ‘Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2012′, houden particuliere verhuurders zich het minst aan het woonwaarderingstelsel. Dit blijkt ook uit een snelle rondgang op de website kamernet.nl, waar verhuurders kamers te huur kunnen aanbieden.[5] Op deze website zijn veel kamers te vinden die worden aangeboden met wat lijkt een te hoge kale huurprijs.

Zo wordt een kamer van 8m², zonder woonkamer en waar alle andere faciliteiten gedeeld worden, aangeboden voor een kale huurprijs van €160,00. Daarnaast bedragen de servicekosten €92,00. Indien de gegevens omtrent de kamer worden ingevuld in het puntensysteem, kom ik uit op een maximaal toegestane huurprijs van ongeveer €102,17 per maand. De €92,00 aan servicekosten acht ik ook aan de hoge kant en daar valt hoogstwaarschijnlijk ook wat op af te dingen. Deze woning wordt dus aangeboden tegen een veel te hoge huurprijs met ook te hoge servicekosten. Een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie zal slagen. Een tweede voorbeeld betreft de verhuur van een kamer, terwijl de hoofdbewoner tevens de verhuurder is (hospitaverhuur). De verhuurder biedt een kamer van 16m² in zijn woning aan voor €300,00 aan kale huur, terwijl de servicekosten €50,00 bedragen. De woonkamer wordt niet gedeeld, alle andere faciliteiten wel. Na de huurprijs check kom ik uit op ongeveer 114 punten, wat overeenkomt met een maximaal toegestane huurprijs van €223,93 per maand. Er rijst echter een probleem. Hoewel de huurprijs met succes verlaagd kan worden bij de Huurcommissie, zal de huurder hier niets aan hebben. Op grond van artikel 7:232 lid 3 BW zijn de opzeggingsgronden van artikel 7:274 lid 1 BW niet relevant; een hospitaverhuurder kan de eerste negen maanden na aanvang van de huurovereenkomst deze opzeggen zonder opgave van reden. Deze hospitaverhuurder kan dus ongestraft het dwingende huurprijzenrecht opzij zetten en een te hoge huurprijs blijven vragen. Huurders gaan immers geen procedure starten, indien bekend is dat zij daarna een andere woning dienen te zoeken. Zoals reeds aangehaald in paragraaf 2.3.1 is dit zeer onwenselijk en holt dit het huurprijzenrecht uit. De wetgever dient de wetgeving aan te passen, door het niet mogelijk te maken de huurovereenkomst op te zeggen op grond van een huurverlaging. Aan artikel 7:232 lid 3 BW kan een uitzondering toegevoegd worden, bijvoorbeeld door te stellen dat de huurovereenkomst binnen deze negen maanden niet opgezegd kan worden, indien dit klaarblijkelijk een gevolg is van een verzoek tot huurverlaging. Het is in dat geval aan de rechter om te beoordelen welke omstandigheden hebben geleid tot de huuropzegging en indien blijkt dat de huurverlaging niet de reden van opzegging was, moet de rechter de opzegging alsnog toewijzen. Indien juist wel blijkt dat de huuropzegging enkel geschiedde naar aanleiding van de huurverlaging, dient de rechter de opzegging af te wijzen. Het recht van de verhuurder om de overeenkomst op te zeggen zonder opgave van reden wordt dus beperkt, te meer omdat de verhuurder nu wel een grond van opzegging dient te noemen en motiveren. Tevens staat het de verhuurder niet meer vrij om eenzijdig de huurovereenkomst op te zeggen, zonder tussenkomst van de rechter. De verhuurder blijft echter niet gebonden aan de opzeggingsgronden van artikel 7:274 lid 1 BW. De kans dat de relatie tussen de huurder en de verhuurder hierdoor verslechtert is echter aanwezig. Het is dan aan de huurder om te beslissen of het nog wenselijk is om de huurovereenkomst voort te zetten.

Een andere oplossing is om de huurder de mogelijkheid te geven om binnen bijvoorbeeld vijftien maanden (in plaats van zes maanden) na aanvang van de huurovereenkomst de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. Alles wat de huurder onverschuldigd heeft betaald, dient de verhuurder terug te betalen. Dit is minder omslachtig dan de eerstgenoemde oplossing, maar biedt de huurder geen extra bescherming gedurende de eerste negen maanden.