De maximale huurprijs van woonruimte: Deel 2

Het effect van het woningwaarderingstelsel

Het woningwaarderingstelsel is in 1979 ingevoerd ter regulering van de huurprijzen. Het doel was simpel: de huurprijs van woningen moest betaalbaar blijven. Nu wij 34 jaar verder zijn, kan geconcludeerd worden dat aan deze eis is voldaan. De huurprijs van woningen in de gereguleerde sector zijn betaalbaar, dankzij het woningwaarderingstelsel. Het succes heeft echter ook een keerzijde. De gereguleerde markt is erg gewild, waardoor het aanbod de vraag al vele jaren niet meer aankan. In paragraaf 3.3.2 is kort aangehaald dat de wachttijd in bijvoorbeeld Den Bosch vijf en een half jaar is. Dit is echter nog relatief kort, aangezien in 2011 in Amsterdam de gemiddelde wachttijd 11,5 jaar bedraagt. Arnhem en Nijmegen hadden begin 2011 wachttijden van respectievelijk 7,5 jaar en ruim 6 jaar.[1] Ook vrijwel alle andere (grote) steden hebben wachttijden die vaak in de jaren lopen. De vraag naar goedkope huurwoningen is dus, ondanks de wachttijden, erg groot. Eén van de redenen is het woningwaarderingstelsel, om precies te zijn de maximaal toegestane huurprijs die hieruit voortvloeit. Het is vanzelfsprekend dat er een causaal verband is tussen het woningwaarderingstelsel en de grote vraag naar huurwoningen in de gereguleerde sector, maar er zijn meerdere factoren van invloed op de vraag naar die huurwoningen. Ook is het huidige woningwaarderingstelsel niet de oorzaak voor de relatief lage huurprijzen. Het stelsel heeft namelijk geen directe invloed op de huurprijzen. Daarmee wil ik aangeven dat niet het puntenstelsel op zichzelf, maar de geldelijke waardering van elke punt uiteindelijk doorslaggevend is voor de uiteindelijke maximale huurprijs. Indien de politiek van mening is dat de huurprijzen verhoogd dienen te worden, kan dit erg eenvoudig worden gedaan door de bedragen die gekoppeld zijn aan het woningwaarderingstelsel te verhogen. Een politieke partij zoals de VVD, die de huren wil verhogen, kan derhalve ook met het huidige stelsel een verhoging van de huurprijzen bewerkstelligen. Een koppeling van de huurprijzen aan de WOZ-waarde van woningen acht ik derhalve overbodig en omslachtig. Hetzelfde effect (verhoging van de huurprijzen en deze prijzen marktconform maken) kan immers ook bewerkstelligd worden met het huidige stelsel. Ook is het woningwaarderingstelsel erg flexibel. Het Besluit huurprijzen woonruimte, waaronder het woningwaarderingstelsel valt, is een algemene maatregel van bestuur en kan dus zonder medewerking van de kamer gewijzigd worden. Hierdoor kunnen maatschappelijke of politieke ontwikkelingen relatief snel opgenomen worden in het woningwaarderingstelsel, iets wat recentelijk is gebeurd door voormalig minister Donner. Zo is het energielabel deel gaan uitmaken van het woningwaarderingstelsel,[2] terwijl ook zogeheten schaarstegebieden zijn toegevoegd aan het puntensysteem.[3] De huurprijzen zijn door deze wijzigingen omhoog gegaan, wat nogmaals benadrukt dat de politiek met het huidige stelsel ook huurverhogingen kan doorvoeren. Wat ik ook als voordeel zie is de objectiviteit van het huidige stelsel. Elke woning wordt beoordeeld aan de hand van de kwaliteit daarvan, zoals oppervlakte, isolatie en sanitaire voorzieningen. Hoewel deze manier van berekenen arbeidsintensief is, garandeert het gelijke behandeling van iedere huurder en verhuurder. De arbeidsintensiviteit zit hem in het bezoeken van iedere locatie, waar de rapporten worden opgemaakt.

Een alternatief voor het woningwaarderingstelsel is het koppelen van de maximale huurprijs aan een percentage van de WOZ-waarde (waardering onroerende zaken) van een woning. Dit alternatieve stelsel is reeds besproken met betrekking tot de huurliberalisatie, maar verdient nog enige aandacht. Het kabinet-Rutte II wilde de maximaal toegestane huurprijzen vaststellen op 4,5% van de WOZ-waarde van een woning. Dit zou dan het huidige woningwaarderingstelsel vervangen, in het bijzonder het puntensysteem.[4] Naar mijn mening zou dat stelsel meer nadelen dan voordelen meebrengen. Allereerst is de WOZ-waarde geen objectieve maatstaf, die tevens geen rekening houdt met de kwaliteit en staat van een woning. De waarde komt vaak tot stand door uitwerkingen van computermodellen, die ver van de realiteit staan. Ten tweede hebben veel gemeenten moeite met het bepalen van de juiste waarde. Zo waren er op 09-03-2013 70 gemeenten onder verscherpt toezicht van de Waarderingskamer, twee keer zoveel als de jaren ervoor.[5] Het is naar mijn mening onjuist om de huurprijs van woonruimte te koppelen aan waarden die vaak onjuist zijn. Ten derde is onbekend hoe onzelfstandige woonruimtes worden beoordeeld aan de hand van de WOZ-waarde. Ten vierde fluctueren de huurprijzen in een stelsel met de WOZ-waarde als uitgangspunt te veel. Zo zijn de huizenprijzen en de daarmee samenhangende WOZ-waarden door de crisis gedaald, wat zou hebben betekend dat de huurprijzen daalden. Veel verhuurders zouden echter niet anticiperen op huurverlagingen, waardoor huurverlagingen op grote schaal negatieve gevolgen zouden hebben gehad voor de financiering van de huurwoningen. Het huidige stelsel kent geen dalende maximaal toegestane huurprijzen en biedt dus meer zekerheid. Ten vijfde dient de politiek de gevolgen van een dergelijke fundamentele aanpassing te onderzoeken, alvorens over te gaan tot verandering. In enkele plaatsen in het land zullen de huurprijzen namelijk exorbitant stijgen, terwijl de huurprijzen op andere locaties flink dalen. Zo zal de gemiddelde huurprijs van een sociale woning in Amsterdam stijgen van €413,00 per maand naar €740,00 per maand (een stijging van 79%).[6] Dit betekent een stijging van het aantal woningen in de vrije sector en een daling van het aantal woningen in de sociale sector. De sociale huurmarkt in Amsterdam is reeds verstopt en de wachttijden zijn enorm. Een dergelijke maatregel zou de wachttijden vergroten vanwege het dalende aanbod en ook de huidige huurders zullen niet snel verhuizen, met als gevolg een daling van het aantal vrijkomende huurwoningen. Dat huidige huurders niet snel zullen verhuizen komt door een flinke kostenstijging, zowel voor koopwoningen als huurwoningen. Door de recente ontwikkelingen op de koopmarkt (afschaffing aflossingsvrije hypotheek voor nieuwe hypotheken, eventueel gesleutel aan de hypotheekrenteaftrek) en huurmarkt zullen de maandlasten vaak en veel stijgen. De huurlasten stijgen door huurharmonisatie, waartoe steeds meer corporaties gedwongen worden. Zo wil het kabinet-Rutte II een verhuurdersheffing voor verhuurders invoeren, waar met name woningcorporaties door getroffen worden. Doordat de lasten van de corporaties zullen stijgen, zal dit gecompenseerd worden door de huurprijzen te harmoniseren. Vaak verhuren woningcorporaties woningen waarvan de huurprijs relatief ver onder de maximaal toegestane huurprijs ligt. Indien een woning vrijkomt, zal de maximaal toegestane huurprijs steeds vaker gevraagd worden. De huurprijzen kunnen dus binnen het huidige woningwaarderingstelsel nog flink stijgen en dit zal hoogstwaarschijnlijk met de invoering van de verhuurdersheffing gebeuren. Dit blijkt ook uit een rapport, dat is opgesteld op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Uit het rapport blijkt dat over 2012 de woningcorporaties 12,5 miljard euro aan huurinkomsten genereerden, terwijl aan de hand van het woningwaarderingstelsel 17,7 miljard euro mogelijk was geweest.[7] De hogere huurprijzen zijn echter alleen mogelijk door huurharmonisatie en dat gaat in een verstopte markt in een laag tempo. Toch geeft dit andermaal aan dat hogere huurprijzen binnen het huidige stelsel goed mogelijk zijn. De wijzigingen van het woningwaarderingstelsel met betrekking tot het energielabel en schaarstegebieden laten hetzelfde beeld zien. De flexibiliteit van het woningwaarderingstelsel is daarmee gegeven. Het feit dat elke woning verder objectief wordt beoordeeld aan de hand van het puntenstelsel, maakt naar mijn mening het huidige stelsel het meest geschikt.

Heeft u een probleem met de huurder of verhuurder of wilt u meer informatie? Neem dan contact op met het telefoonnummer 0543-537335 of 0636304797. U kunt uiteraard ook mailen naar info@juristwevers.nl

 

[1] De Gelderlander, Wachttijden woonstarters in Nijmegen en Arnhem stijgt snel, 03-01-2012.

[2] Besluit van 23 juni 2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (wijziging wijze van waardering van energieprestatie van woonruimte), Staatsblad 2011, 315.

[3] Besluit van 29 augustus 2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met aanwijzing schaarstegebieden), Staatsblad 2011, 407.

[4] Regeerakkoord PVDA-VVD, Bruggen slaan, 29 oktober 2012, p. 76.

[5] Het Algemeen Dagblad, Veel mis met WOZ, 09-03-2013.

[6] Cijfers op basis van onderzoek door de Woonbond en de Amsterdamse SP-fractie. Uitgangspunt was het verschil tussen de huidige huurprijzen en de gemiddelde WOZ-waarde van de sociale huurwoningen in Amsterdam. Bron: http://www.woonbond.nl/nieuws/3026 .

[7] C. Poulus & B. Marchal, Huurbeleid en verhuurderheffing, Delft: ABF Research, 2013, p. 10.

[8][6] Het bovenstaande is overgenomen uit de afstudeerscriptie “Het huurprijzenrecht woonruimte: wat er deugt, wat er niet deugt en hoe het huurprijzenrecht woonruimte verbeterd kan worden”, K. Wevers, 2013.